Megaproyecto frente al mar de Brooklyn hace evidente el desafío del uso de suelo en Nueva York

Megaproyecto frente al mar de Brooklyn hace evidente el desafío del uso de suelo en Nueva York

En la reimpresión de esta semana del Architect's Newspaper, el autor Patrick Sisson aborda la implicación y participación de las comunidades de Nueva York en la configuración de su entorno construido, especialmente su frente costero. También pregunta sobre los roles de la representación y si "las juntas comunitarias de la ciudad y el Procedimiento Uniforme de Revisión del Uso de la Tierra actúan más como guardianes que como catalizadores para un desarrollo equitativo" especialmente porque muchos nuevos desarrollos están etiquetados como proyectos de vivienda.

La noche en que el huracán Ida inundó la ciudad de Nueva York, la Junta Comunitaria 1 de Brooklyn y aproximadamente 100 residentes se reunieron en el auditorio de una escuela secundaria para discutir un desarrollo potencial que cambiaría fundamentalmente el paseo marítimo de Williamsburg. Cuando la reunión concluyó a las 11:30 p.m., lo que comenzó como una lluvia ligera se había convertido en un aguacero torrencial e inundaciones. “Fue como una sirena de alarma roja sonando”, dijo Bonnie Campbell, directora de Two Trees, la desarrolladora detrás del proyecto bajo revisión.

El clima es una fuente adecuada de metáforas para el proceso de planificación, aprobación y asignación de derechos de Nueva York, especialmente en el caso de River Ring, que propone un par de rascacielos curvos diseñados por Bjarke Ingels dentro de un nuevo parque de esponjas para absorber las marejadas ciclónicas. (El paisajismo, de James Corner Field Operations, también incluiría humedales). El clima de opinión sobre desarrollos como este está evolucionando, y está claro que los desarrolladores deben adaptar sus propuestas a las comunidades que se verían directamente afectadas.

Esto, en efecto, es lo que Two Trees ha intentado hacer al enfocar la narrativa del proyecto en viviendas asequibles y resiliencia. El 14 de septiembre, la junta comunitaria aprobó River Ring por 20 a 15 votos (técnicamente un resultado de "sí, con condiciones"). Sin lluvia, esta vez.

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Cortesía de James Corner Field Operations y BIG

Aunque favorable para el desarrollador, el resultado subraya ciertas preguntas: ¿Las juntas comunitarias de la ciudad y el Procedimiento Uniforme de Revisión del Uso de la Tierra (ULURP) actúan más como guardianes que como catalizadores para un desarrollo equitativo? ¿Qué tan condicionales son estas condiciones?

Algunos residentes sienten que el proceso podría funcionar como un guardián necesario, pero en este caso, parece que se está quedando corto. En opinión del grupo de defensa local Sustainable Williamsburg, River Ring está siendo atravesado sin suficiente conciencia pública, representa un obsequio de reducción de impuestos para los desarrolladores y anula el sentimiento de la comunidad por una cantidad insignificante de unidades asequibles y un escaso espacio público. (Sustainable Williamsburg no respondió a múltiples solicitudes de comentarios).

En general, las críticas a River Ring se dividen en dos campos principales. Existe lo que el desarrollador está pintando como el contingente NIMBY, que sostiene que la rezonificación necesaria para algo de esta magnitud: dos torres gigantes, el doble de la altura de las estructuras vecinas, que contienen 1.050 unidades (263 de las cuales están designadas como asequibles), dará como resultado atestando el paseo marítimo y abriendo el área a nuevos residentes y tráfico, alterando así la estructura del vecindario. Como para reforzar estas afirmaciones, el comité de uso de la tierra de la junta comunitaria llegó inicialmente a un resultado de "no, con condiciones" antes de ser anulado por la junta. (Los giros y vueltas del proceso ULURP causaron confusión incluso entre los miembros del comité).

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Cortesía de James Corner Field Operations y BIG

"La coalición NIMBY nos sorprendió un poco porque estos residentes son, desde nuestra perspectiva, nuevos, de los últimos 10 a 15 años", dijo Campbell de Two Tree. "Es sorprendente ver a personas que no querían que su vecindario cambiara cuando habían sido el cambio".

Luego está el segundo campo, los actores políticos locales y las organizaciones que evalúan el proyecto a través de la lente de los beneficios y las compensaciones y cómo estos pueden modificarse o agregarse para servir mejor al vecindario. El intercambio de caballos sobre las alturas de los edificios y la asequibilidad hasta ahora dependía de las solicitudes para aumentar el número de unidades muy asequibles y, al mismo tiempo, reducir el número total de apartamentos en un tercio para "disminuir la carga aumentada anticipada sobre el exceso de capacidad existente en el tránsito subterráneo" según las solicitudes públicas, una demanda "inviable", según Campbell.

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Cortesía de James Corner Field Operations y BIG

El argumento de Two Trees gira en torno a la densidad. Las recomendaciones agregadas a la aprobación de la junta comunitaria, que la mitad de las unidades sean asequibles y la altura se reduzca en un tercio, no se pueden cumplir. Para que el proyecto se desarrolle y se agregue al parque de viviendas asequibles cercanas, debe tener un cierto tamaño, con un cierto número de unidades a precio de mercado, para subsidiar las asequibles. Hay cierto margen de maniobra, pero no se acerca a lo que se necesitaría para cumplir con esas recomendaciones. “La densidad lo paga”, dijo Campbell. El compromiso actual de Two Trees con la vivienda permanentemente asequible haría que una cuarta parte de todas las unidades fueran asequibles para las familias que ganan entre el 40 y el 60 por ciento del ingreso medio de los residentes del área. Esto fue suficiente para influir en la Junta Comunitaria 1 y asegurar el apoyo provisional del presidente del condado de Brooklyn y presunto futuro alcalde, Eric Adams, quien proporcionó sus propias condiciones y sugerencias para viviendas más asequibles en un informe de 26 páginas dirigido a la Comisión de Planificación de la Ciudad. La comisión tiene hasta principios de diciembre para revisar estas y otras condiciones (en última instancia, estas y la solicitud de reducir la altura no son vinculantes).

También han aparecido organizaciones locales sin fines de lucro y grupos comunitarios. El 27 de septiembre, antes de que el presidente del municipio interviniera, Los Sures, El Puente y St. Nicks Alliance, o la Coalición, enviaron a la oficina de Adams una carta en la que exigían que el 50 por ciento de las unidades fueran asequibles para los residentes con un 40 por ciento. AMI; En la misma carta, observaron que la zonificación inclusiva convencional, establecida entre el 80% y el 120% del AMI, "con demasiada frecuencia está ocupada por jóvenes profesionales en ascenso que tienen muchas más opciones de vivienda". Otro líder del vecindario, Ramón Peguero del Centro de Desarrollo Infantil de Nuestros Niños, explicó en un artículo de opinión para Brooklyn Paper que "el desarrollo de viviendas asequibles ha sido el único mecanismo que ha mantenido a los residentes de Williamsburg de larga data en su vecindario" y que apoyando proyectos como River Ring son más realistas que exigir un desarrollo totalmente asequible y pueden ofrecer las “últimas oportunidades para muchos” de vivir en el atractivo vecindario frente al mar.

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Cortesía de James Corner Field Operations y BIG

Al enfrentarse a la oposición, Two Trees recurrió a su dilatada experiencia en la zona. (Dueño el antiguo sitio de la fábrica Domino Sugar al lado; los críticos dicen que hay una sensación de déjà vu sobre el proceso de aprobación actual). Pero cuando parecía que su oferta de rezonificación podría fracasar a principios del verano, el desarrollador recurrió a lo que se percibió como amenazas. Si los residentes rechazaran la propuesta en su última versión, dijo Two Trees, reduciría sus pérdidas y vendería el sitio al mejor postor, con toda probabilidad, un almacén de distribución, o eso mantenía el desarrollador. En otras palabras, el barrio podría tomar la vivienda o dejarla.

River Ring continuará avanzando a través del proceso ULURP, incluido el diseño arquitectónico y los permisos con las numerosas agencias que supervisan el desarrollo de la zona ribereña. Two Trees espera tentativamente obtener la aprobación oficial para fines de 2021 (el final del mandato actual de alcalde y concejo municipal) y comenzar a construir a principios de 2023. Pero es claramente posible que el recién electo miembro del concejo local Lincoln Restler intervenga si la aprobación lleva más tiempo, por lo que es seguro que continuará el acto de equilibrio entre la densidad y los compromisos de vivienda.

“Estas cosas se negociarán hasta que se realice la última votación en el proceso ULURP”, dijo Campbell.

Este artículo fue originalmente publicado en The Architect's Newspaper.

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Sobre este autor/a
Cita: Sisson, Patrick. "Megaproyecto frente al mar de Brooklyn hace evidente el desafío del uso de suelo en Nueva York" [The Slow Forward March of a Brooklyn Waterfront Megaproject Highlights New York’s Land Use Gauntlet] 28 oct 2021. ArchDaily en Español. (Trad. Arellano, Mónica) Accedido el . <https://www.archdaily.cl/cl/970958/megaproyecto-frente-al-mar-de-brooklyn-hace-evidente-el-desafio-del-uso-de-suelo-en-nueva-york> ISSN 0719-8914

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